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全国200个县城房价超9000!如此疯狂到底是因为什么?
来源:www.ynlfgy.com发表时间:2018-07-05

太神奇了:哪里去库存,哪里房价不是暴跌,而是暴涨。

2017年去库存的主战场是三四线,今年进一步下沉到县城。

“祝贺房价”全国200个县城房价超9000元

据统计,2017年全国共有2856个县级行政区划单位(其中:853个市辖区、370个县级市、1461个县、117自治县、49个旗、3个自治旗、2个特区、1个林区)。

2017年,全国居民人均可支配收入25974元,同比增长7.3%;其中,城镇居民人均可支配收入36396元,同比增长6.5%;农村居民人均可支配收入13432元,同比增长7.3%。

与此同时,据最新统计调查数据显示:1-4月,全国新建商品房销售均价8585元/平方米,同比上涨8.7%;其中,全国200个县城新建商品房销售均价超9000元/平方米。

房价突破万元的城市也已经超过60个,这其中有近1/3是三四线城市。


高房价肆虐!是谁推高了房价?

至于是谁推高了房价,最直接的原因只有一个:去库存。

去库存的背景是三四五线楼市供远大于求,按道理来说应该降价,但基于越降价,越没人购房,因此,中国去库存战略是这样的实施的:人为制造需求。

为了去三四线库存,2005年首次提出棚改政策:棚改的地方不分配回迁房,只给钱或者房票。没了房子的棚户改造区的人们拿到房票,横冲直撞杀入房地产市场,因为购买需求的骤增,房价闻声而涨。数据显示,2017年全国棚改户数为515万套,涉及20个省份的三四线城市。按照PSL支持棚户改造的贷款余额计算,平均每户补偿到50万元。而以平均数来看,每个省份棚改三四线城市为10个,相当于每个城市2.6万套,每套50万,杀入该三四线城市房地产市场的钱就到了130亿。房价怎么可能不飙上去呢?




同事回老家县城买房了。逼迫她做出这个决定的,是售楼先生一次又一次的催促。


售楼先生苦口婆心地劝她:




我们刚抒发完情绪,就立即被长期关注十八线城市房价的浙江同事鄙视了。他说你们不了解情况,现在县城房价普遍比三线城市还贵,特别是河北的。有个段子这么说的:北京的房买不起,保定的房看不上,回老家买吧,一看比石家庄还贵!这说的就是刚购房的这位同事啊!


同事说完,我出于好奇查了一下国内县城的房价,震惊地发现售楼先生说的还不是空穴来风,目前县城房价已经突破天际了。据最新统计调查数据显示,全国200个县城新建商品房销售均价超9000元/平方米。就算是国家级贫困县,县城的房价如果没有达到6000,传出去都是丢人的事。


那么为什么在一线城市严控房价的背景下,县城和三四线城市的房价却迎来了大幅度上涨呢?之前看到有人总结了县城房价暴涨的五个原因:追求优质教育、旧城改造、外来开发商、大城市资金外溢、农民进城。


其实简单总结来说就一句话,按下葫芦浮起瓢。



所以别看县城的房地产开发较少,但是县城的住房供求关系比一线城市要紧张多了。县城基本又是封闭的,几十万人口的熟人社会,房地产市场不是一个成熟市场,没人去摇号抽签。一个新楼盘,如果不找熟人打招呼,甚至有买不到的可能性。这种无意中形成的饥饿营销,也坐实了售楼先生们嘴里的危言耸听,把县城每一个外出打工的年轻人神经都崩得紧紧的。在“危机意识”下,越来越多的人超前购房。



那县城“高价”买来的房子究竟如何呢?恐怕很难如意。很多购房者是对标一二线城市的成熟社区在县城购房的,但县城的基础设施、公共设施、物业服务水平自然是不能和一二线城市相比的。从配套来说,几乎是要商业配套没有,要优质教育资源没有,要医疗资源没有,要工作岗位没有,基本上是要什么都没有的状态。除了楼盖得很漂亮之外,没有什么能拿得出手的东西。这由此也导致了县城购房群体频繁的维权事件发生。


此外,县城房地产市场不是成熟市场还有另一重表现,那就是销售的不合规。就听来和看到的情况,县城中的开发商多以当地小开发商为主,五证齐全几乎是奢望。同事在县城买的房也是如此,连商品房预售许可证都没有。我质疑说没有商品房预售许可证,你是怎么办下贷款的呢?他说开发商可以替办啊,而且都不需要首付到50%,只需要交20万(相当于20%),剩下的慢慢还就可以了。一部分还银行,一部分还开发商,利息还不同。其实质是就是开发商人为的加了一个国家严令禁止的首付贷,做成了分期付款的样子。





我们一听都很惊讶,说这么操作也太无法无天了,没有足额的首付比例,如何防御经济风险?举例来说,100万的房子,你贷款额度达到了80万,那么当房价下跌超过20%的时候,你实质上就是负资产者了,债务风险不言而喻。同事辩驳道合规就一定没有风险了么?村里结婚在县城里买房,哪家不跟亲戚借个遍借出来小几十万的,这不一样是风险?


想了想也确实如此,在目前的乡俗之下,县城的房价实际已经远远超出了当地的承受能力,转而求助于其他途径的借款,而这巨大的还款和还贷压力使他们的生活难以承受一点波折。特别是那些外出的打工者,一边供着房,一边还着亲戚钱,一边还要租房,如果他的工作收入出现大幅度下滑,或是两三个月没发工资,可能这个人就要破产了。同事正是如此,那边每个月还着5000一个月的贷款,这边北京还交着4000一个月的房租,一个人工资已经彻底全部搭进去了。如果工作出现问题,他将完全失去还贷能力。更进一步的来说,如果出现大面积长达半年的萧条或不景气,中国很多县城房价将发生因为无力偿还贷款,或主动弃房的崩盘,基于房地产的县城经济将崩溃。


看到网上有关于三四线城市房价的评论认为,进入今年下半年,三四线城市和县城很可能会逐渐进入盘整期,等到年底甚至是明年年初,待去库存逐渐收尾后,大概率会进入较长期的阴跌期。这个时候,三四线的韭菜们将成为站在山顶上的接盘侠。倘若真是如此,事情发展到了最坏的一面,那么不只是多一批接盘侠的问题,而将是中国城镇化将倒退,整个县城新阶层财富将被血洗的事实。因为房子可以还给银行,但借亲戚和开发商的钱却始终是要还的,这一来一去,房子相当于杠杆一样将翘空他们两代人积累的财富。

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